الجواب المختصر:
تخضع الأرباح الناتجة عن تفويت عقار (مبني أو غير مبني) للضريبة على الدخل بنسبة 20% من الربح الصافي، مع حد أدنى للمساهمة قدره 3% من ثمن التفويت، ويؤدي البائع الأكبر بينهما. ولم يغير قانون المالية 2026 هذه النسب حسب المصادر المهنية. ويعفى السكن الرئيسي بشروط (مدة سكن فعلية متصلة وثمن بيع لا يتجاوز 4 ملايين درهم)، مع اختلاف المصادر بين 5 و6 سنوات للمدة.
20%من الربح الصافي
3%حد أدنى من ثمن التفويت
4 ملايينسقف ثمن بيع السكن الرئيسي المعفى
30 يوماًأجل التصريح والأداء عند عدم اقتطاعها
محتوى المقال
ما هي الضريبة على الأرباح العقارية؟
الضريبة على الأرباح العقارية (المعروفة عملياً بـTPI، وقانونياً الضريبة على الدخل المفروضة على الأرباح العقارية) هي ضريبة يؤديها الشخص الذاتي عن الربح الذي يحققه عند تفويت عقار أو حقوق عقارية بعوض، كالبيع. وتشمل الشقق والمنازل والأراضي، مبنية كانت أو غير مبنية.
الضريبة لا تحسب على كامل ثمن البيع، بل على الربح بعد إعادة تقييم ثمن الاقتناء وخصم المصاريف المقبولة، مع وجود حد أدنى يحسب على ثمن البيع.
النسبة والحد الأدنى للمساهمة
| العنصر | القيمة (حسب المصادر) |
|---|---|
| نسبة الضريبة | 20% من الربح الصافي |
| الحد الأدنى للمساهمة | 3% من ثمن التفويت |
| المبلغ الواجب أداؤه | الأكبر بين 20% من الربح و3% من ثمن البيع |
| التخفيض بسبب مدة الاحتفاظ | لا يوجد، فالعقار الذي احتفظ به 20 سنة يخضع بالنسبة نفسها (حسب مصادر مهنية) |
مستجد 2026: تفيد مصادر مهنية بأن قانون المالية 2026 لم يغير نسب الضريبة على الأرباح العقارية ولا الإعفاءات المعتادة. المرجع القانوني هو المادة 73 (النسبة) والمادة 63 (الإعفاءات) من المدونة العامة للضرائب، حسب ما تذكره هذه المصادر، فتحقق من الأرقام في النسخة الرسمية.
كيف يحسب الربح الصافي؟
الربح الصافي = ثمن التفويت − ثمن الاقتناء المعاد تقييمه − المصاريف المقبولة
الضريبة = 20% × الربح الصافي، ولا تقل عن 3% × ثمن التفويت
الضريبة = 20% × الربح الصافي، ولا تقل عن 3% × ثمن التفويت
- ثمن التفويت: الثمن المصرح به في العقد، وقد تراجع الإدارة قيمته إن بدا أقل من القيمة الحقيقية.
- ثمن الاقتناء المعاد تقييمه: يضرب ثمن الاقتناء في معامل رسمي يحدده القانون حسب سنة الشراء، فيرتفع الثمن المعتمد في الحساب.
- المصاريف: تقبل المصاريف المثبتة المتعلقة بالاقتناء أو التحسين، وتفيد مصادر بإمكانية احتسابها جزافياً بنسبة 15% من ثمن الاقتناء.
مهم: معاملات إعادة التقييم تتغير حسب سنة الاقتناء ونوع العقار، وتوجد في جدول رسمي ضمن المدونة (تحقق منها). الأمثلة أدناه تفترض ثمن اقتناء معاد تقييمه معطى.
أمثلة محسوبة
مثال 1: ربح كبير
ثمن التفويت 950,000 درهم، ثمن الاقتناء المعاد تقييمه 700,000، المصاريف المقبولة 50,000.
• الربح الصافي = 950,000 − 700,000 − 50,000 = 200,000 درهم.
• 20% من الربح = 40,000 درهم.
• الحد الأدنى = 3% × 950,000 = 28,500 درهم.
• المبلغ الواجب أداؤه = الأكبر = 40,000 درهم.
ثمن التفويت 950,000 درهم، ثمن الاقتناء المعاد تقييمه 700,000، المصاريف المقبولة 50,000.
• الربح الصافي = 950,000 − 700,000 − 50,000 = 200,000 درهم.
• 20% من الربح = 40,000 درهم.
• الحد الأدنى = 3% × 950,000 = 28,500 درهم.
• المبلغ الواجب أداؤه = الأكبر = 40,000 درهم.
مثال 2: ربح صغير (يتدخل الحد الأدنى)
ثمن التفويت 950,000 درهم، ثمن الاقتناء المعاد تقييمه 880,000، المصاريف 20,000.
• الربح الصافي = 950,000 − 880,000 − 20,000 = 50,000 درهم، و20% منه = 10,000 درهم.
• الحد الأدنى = 3% × 950,000 = 28,500 درهم.
• المبلغ الواجب أداؤه = الأكبر = 28,500 درهم، رغم صغر الربح.
ثمن التفويت 950,000 درهم، ثمن الاقتناء المعاد تقييمه 880,000، المصاريف 20,000.
• الربح الصافي = 950,000 − 880,000 − 20,000 = 50,000 درهم، و20% منه = 10,000 درهم.
• الحد الأدنى = 3% × 950,000 = 28,500 درهم.
• المبلغ الواجب أداؤه = الأكبر = 28,500 درهم، رغم صغر الربح.
تنبيه: الأمثلة للتوضيح فقط وتفترض أرقاماً معطاة، ولا تمثل حساباً نهائياً لحالتك.
حالات الإعفاء
| الحالة | الشروط (حسب المصادر المهنية) |
|---|---|
| السكن الرئيسي | سكن فعلي ومتصل مدة دنيا بتاريخ التفويت (5 سنوات حسب مصادر محينة، و6 سنوات حسب مصادر أخرى)، وثمن بيع لا يتجاوز 4,000,000 درهم |
| السكن الاجتماعي | مخصص للسكن الرئيسي مدة دنيا تذكر بعض المصادر أنها 4 سنوات |
| التفويت بين الأقارب | تذكر مصادر إعفاء التفويت بين الزوجين والأصول والفروع |
| العمليات الصغيرة | تذكر مصادر إعفاء مجموع التفويتات السنوية التي لا تتجاوز 140,000 درهم |
- إذا تجاوز ثمن السكن الرئيسي 4 ملايين درهم: تنص بعض المصادر على أداء 3% عن الفائض فقط (ما زاد على 4 ملايين)، وتفيد أخرى بقواعد خاصة، فتأكد من الإدارة قبل البيع.
- تؤثر الأفعال اللاحقة: كراء العقار قبل بيعه قد يفقده صفة السكن الرئيسي ويضيع الإعفاء.
- الاختلاف بين 5 و6 سنوات: مرده تعديلات متتالية في القانون. المرجع هو نص المادة المعمول بها يوم التفويت.
الوثائق التي تحتفظ بها
- عقد اقتناء العقار وتاريخه وثمنه.
- عقد التفويت أو مشروعه.
- فواتير وإيصالات مصاريف الاقتناء أو التحسين.
- ما يثبت السكن الرئيسي (شهادات السكنى، فواتير الماء والكهرباء، شهادة إدارية...).
- أي وثيقة تطلبها الإدارة الضريبية حسب الحالة.
الإجراءات عند البيع
- اجمع الوثائق: ثمن الاقتناء وتاريخه والمصاريف.
- قدّر الضريبة قبل البيع: احسب 20% من الربح والحد الأدنى 3%، وتحقق من الإعفاء.
- اتفق مع الموثق أو العدل: غالباً ما يتولى اقتطاع الضريبة وأداءها للإدارة عند تحرير العقد.
- أجل 30 يوماً: إذا لم تقتطع الضريبة عند التفويت، يصرح البائع ويؤدي في أجل يذكر في المصادر أنه 30 يوماً من تاريخ التفويت.
- احتفظ بوصل الأداء: يثبت براءة ذمتك الضريبية.
للمشتري: أداء الثمن بوسائل غير قابلة للتتبع قد يؤدي إلى واجب تسجيل إضافي بنسبة 2% حسب قانون المالية 2026. اقرأ التفاصيل في المدونة العامة للضرائب 2026: كل المستجدات.
أخطاء شائعة
- حساب الضريبة على الفرق البسيط بين الشراء والبيع دون إعادة تقييم ثمن الاقتناء.
- نسيان الحد الأدنى 3% من ثمن البيع.
- الاعتماد على الإعفاء دون التحقق من مدة السكن وسقف 4 ملايين.
- تصريح بثمن بيع أقل من الحقيقي، فقد تعدله الإدارة.
- كراء السكن قبل بيعه فيضيع الإعفاء.
- إتلاف وثائق الاقتناء والمصاريف.
أسئلة شائعة
ما نسبة الضريبة على الأرباح العقارية بالمغرب؟
20% من الربح الصافي مع حد أدنى 3% من ثمن التفويت، حسب المصادر المهنية.
كيف يحسب الربح العقاري؟
ثمن التفويت ناقص ثمن الاقتناء المعاد تقييمه وناقص المصاريف المقبولة.
متى يعفى السكن الرئيسي؟
بشروط مدة السكن الفعلي المتصل وسقف ثمن البيع 4 ملايين درهم، وتحقق من المدة (5 أو 6 سنوات) في النص المعمول به.
هل يوجد تخفيض حسب مدة الاحتفاظ بالعقار؟
لا، حسب مصادر مهنية.
من يؤدي الضريبة؟
البائع، وغالباً عبر الموثق أو العدل عند التفويت، وإلا يؤديها في أجل 30 يوماً.
أين تجد المعلومات الرسمية؟
- المدونة العامة للضرائب 2026 — النسخة العربية
- وزارة الاقتصاد والمالية: الضرائب باختصار
- الموقع الرسمي للمديرية العامة للضرائب
خلاصة
عند بيع عقار بالمغرب تؤدي 20% من الربح الصافي على ألا يقل المبلغ عن 3% من ثمن البيع. لحساب الربح استعمل ثمن الاقتناء المعاد تقييمه وليس ثمن الشراء الأصلي، وتحقق من شروط إعفاء السكن الرئيسي قبل التوقيع. وأفضل خطوة قبل البيع: تقدير الضريبة مسبقاً مع الموثق أو الإدارة الضريبية.
تنبيه:
هذا المقال للتوعية العامة ولا يشكل استشارة ضريبية أو قانونية. تختلف الالتزامات بحسب الحالة، ويجب التحقق من النصوص الرسمية والمقتضيات السارية قبل أي إجراء.